Come vendere casa senza imprevisti
Sei certo oltre ogni ragionevole dubbio che il tuo immobile si possa vendere in totale sicurezza?
In questo articolo ti raccontiamo la storia, purtroppo molto frequente, di chi desidera vendere casa nei giusti tempi e senza spiacevoli imprevisti di carattere burocratico.
Come vendere casa senza imprevisti: i controlli prevendita
Quasi sempre ci ritroviamo a spiegare ai nostri clienti quanto sia importante effettuare una serie di controlli prima che l’immobile venga messo in vendita.
Intendo prima di far partire qualsiasi pubblicità, prima di mettere il cartello sul portone, prima di parlare della vendita ad amici e conoscenti.
Non predisporre come prima cosa, una serie di controlli burocratici e relativi alla sicurezza del tuo immobile prima di iniziare con il processo di vendita, potrebbe costarti molto molto caro.
Quanto ti costa l’imprevisto nella vendita di casa?
Nella normalità, e in buona fede, si è convinti che il proprio immobile sia perfettamente compravendibile.
Anche tantissimi agenti immobiliari purtroppo non istruiscono i venditori sull’importanza di una verifica preventiva, e lasciano tutto all’ultimo secondo, esponendo i venditori a pericolosi ritardi nella vendita o addirittura a pesanti richieste di risarcimento.
TI raccontiamo la storia di Carlo, che ha deciso di vendere l’appartamento in cui vive da quando era ragazzino, per trasferirsi in un appartamento più piccolo.
La procedura per vendere casa senza imprevisti: La storia di Carlo
Come d’abitudine, nel nostro metodo di vendita, l’iter che seguiamo è sempre lo stesso.
Prima di qualsiasi altra considerazione, e prima di dare risposta alla solita domanda a cui ogni venditore vorrebbe subito una risposta, ovvero “quanto vale casa mia?” poniamo sempre alcune domande.
Carlo allora:
– La casa è intestata a te?
– Come ne sei divenuto proprietario?
– Hai effettuato lavori che hanno modificato la pianta originale dell’immobile?
– La casa è conforme al progetto approvato dal comune di Roma e alla planimetria?
– Possiedi una copia dell’agibilità?
– Esistono vincoli, gravami, ipoteche?
Queste sono ovviamente una piccola parte delle prime indagini da svolgere quando ci viene affidata una vendita, e che servono per inquadrare la situazione.
Le risposte di Carlo sono state più o meno queste:
– Certo la casa è intestata a me
– Ci abito fin da ragazzino, l’ho ereditata dai miei genitori
– No non ho mai svolto lavori
– Ovvio che la casa è conforme, ho detto che non ho mai fatto lavori di modifica
– La piantina ce l’ho, dovrei cercarla
Senza entrare nel dettaglio, iniziate le nostre indagini, per ognuna delle risposte che Carlo mi ha dato sono emersi problemi da risolvere. E per ognuno di questi, se non risolti, non sarebbe stato possibile per Carlo firmare l’atto di vendita dal Notaio.
Vendere casa senza controlli preliminari: i rischi
Immagina ora se Carlo, forte delle sue certezze, avesse messo in vendita l’immobile da solo, o anche con un agente immobiliare poco scrupoloso. Dopo settimane di appuntamenti e visite, finalmente sarebbe arrivata una persona interessata e disposta a pagare la somma che Carlo desiderava. Cosa sarebbe successo?
Non solo avrebbe rischiato di non vendere, ma anche di crearsi un danno pesante.
Nella migliore ipotesi il notaio o l’avvocato dell’acquirente, prima di fare sottoscrivere una proposta al suo cliente avrebbe chiesto di vedere i documenti. Eccoli, atto di provenienza e planimetria.
Ovviamente il notaio avrebbe individuato gli stessi problemi che ho individuato io, e la proposta sarebbe potuta sfumare, o avrebbe subito ritardi, o peggio richieste di riduzione del prezzo perché la documentazione non era perfetta e l’attesa ha sempre un prezzo. Imperdonabile, un vero peccato, perdere opportunità concrete o doversi accontentare di una cifra più bassa solo per non avere verificato tutto prima
Nella peggiore ipotesi, con un acquirente meno attento, Carlo avrebbe raccolto la proposta ed incassato l’assegno della caparra.
E qui si aprono scenari apocalittici.
Con una documentazione non perfetta sarebbe potuta arrivare la richiesta di restituzione del doppio della caparra.
E non solo: immagina se l’acquirente di Carlo, dopo avere fatto la proposta di acquisto, certo del fatto di avere trovato una casa da comprare, avesse accettato la proposta di acquisto dell’immobile che nel frattempo stava vendendo. Carlo avrebbe dovuto risarcire anche questo. Insomma un rischio che non si può e non si deve assolutamente correre.
Bene, in poche settimane abbiamo risolto ogni problema, la documentazione di casa era perfetta, abbiamo acquisito così forza contrattuale, non c’erano dubbi o zone d’ombra. Individuato l’acquirente, tutti gli sforzi si sono concentrati con successo sul realizzare il massimo prezzo, e siamo potuti andare dal notaio per la vendita senza stress ed ansie inutili.
Vendere casa senza imprevisti: la (inesistente) procedura delle altre agenzie immobiliari.
E pensare che mentre il nostro team di tecnici svolgeva le verifiche preventive, Carlo ha ricevuto telefonate da numerosi agenti immobiliari, che senza prospettargli alcuna verifica, gli assicuravano di avere già numerosi clienti pronti a fare subito una offerta, rischiando di mettere Carlo in una delle situazioni viste prima.
Non vogliamo metterti in allarme, ma solo esortarti a non essere superficiale. Anche la maggior parte degli agenti immobiliari non si preoccupa troppo di svolgere le verifiche necessarie, a volte si limita a dare una occhiata alla documentazione, preoccupandosi solo di riuscire a farti accettare una proposta per poter incassare la sua provvigione.
Ti rimane solo da sperare che poi tutto vada liscio, che non ci siano intoppi o problemi che sbucano fuori all’ultimo secondo, e su cui a quel punto difficilmente potrai avere il controllo.
E’ vero che il notaio dell’acquirente effettuerà le sue verifiche, ma devi capire che quando saremo arrivati a quel punto sarà tardi, non avremo molto tempo per rimediare, l’acquirente potrebbe non avere il tempo di aspettare, ti chiederà sconti e riduzioni del prezzo, vorrà abbassare il prezzo che aveva inizialmente offerto, o peggio ti chiederà la restituzione del doppio della caparra se non sarai in grado di avere risolto i problemi entro la data in cui ti eri impegnato a vendere.
Queste cose succedono, molto più spesso di quanto tu possa immaginare. L’Italia è uno dei paesi in cui sono presenti il maggior numero di liti pre-rogito.
Valutare ogni aspetto, fin da subito, oltre a darti forza contrattuale, ti permetterà di non esporti a situazioni pericolose e assolutamente evitabili.
Ultima nota: se hai acquistato casa da pochi anni, devi sapere che regolarmente il legislatore mette mano alle regole del gioco e una casa in regola fino a qualche anno fa oggi potrebbe non esserlo. Lo so che sembra assurdo ma è così. E’ un sistema che lo stato adotta per tentare di mettere ordine nell’intricato panorama edilizio italiano, e contemporaneamente riesce in questo modo a fare cassa. Quindi la verifica preventiva è un dovere per chi vuole vendere, sempre.
Solo affidandoti a un metodo testato e collaudato ti garantirà di vendere senza problemi. Evita ogni pericolo, lasciati alle spalle la burocrazia, e clicca qui per assicurarti subito il nostro sistema di vendita.
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